Υπολογισμός του ζωτικού χώρου - υπολογίζοντας σωστά τα τετραγωνικά μέτρα

Ο υπολογισμός του ζωτικού χώρου είναι μια σημαντική πτυχή της διαχείρισης ακινήτων που έχει μεγάλη σημασία για τους αγοραστές και τους ενοικιαστές, καθώς και για τους ιδιοκτήτες. Ο σωστός υπολογισμός του ζωτικού χώρου δεν επηρεάζει μόνο τις τιμές ενοικίασης ή πώλησης, αλλά και το ύψος του φόρου ακίνητης περιουσίας. Μικρές διαφορές μπορούν γρήγορα να αθροιστούν σε χιλιάδες ευρώ.

Είναι επίσης πολύ σημαντικό για τους ιδιοκτήτες να προσδιορίζουν σωστά τον ακριβή ζωτικό χώρο, καθώς ορισμένα στοιχεία του λογαριασμού των τελών εξυπηρέτησης και του επιδόματος κατοικίας εξαρτώνται από τον ζωτικό χώρο. Οι εσφαλμένες πληροφορίες, ακόμη και αν ορίζονται ως τέτοιες στο κτηματολόγιο ή στις δηλώσεις διανομής, είναι ένας από τους κύριους λόγους για τους οποίους πολλοί λογαριασμοί κοινής ωφέλειας είναι εσφαλμένοι και μπορούν να προσβληθούν.

Ο υπολογισμός της επιφάνειας διαβίωσης πραγματοποιείται γενικά σύμφωνα με το διάταγμα για την επιφάνεια διαβίωσης, εκτός εάν έχει συμφωνηθεί ή συνηθίζεται άλλη μέθοδος υπολογισμού (δεύτερο διάταγμα υπολογισμού, DIN 283, DIN 277).

Υπολογισμός του ζωτικού χώρου σύμφωνα με το DIN 277

Το DIN 277 είναι ένα τεχνικό πρότυπο που καθορίζει ακριβείς απαιτήσεις για τον υπολογισμό της επιφάνειας των κτιρίων. Όταν εφαρμόζεται ο υπολογισμός του ζωτικού χώρου σύμφωνα με το DIN 277, ακολουθεί ορισμένους κανόνες και πρότυπα για τον προσδιορισμό του ακριβούς μεγέθους του ζωτικού χώρου.

Αυτό περιλαμβάνει τη συνεκτίμηση διαφόρων δωματίων και χώρων εντός του ακινήτου. Το DIN 277 παρέχει λεπτομερή καθοδήγηση σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο κάθε μία από αυτές τις περιοχές πρέπει να μετρηθεί και να προστεθεί για να προσδιοριστεί ο συνολικός ζωτικός χώρος.

Υπολογισμός του ζωτικού χώρου σύμφωνα με το διάταγμα για τον ζωτικό χώρο

Το διάταγμα για τον ζωτικό χώρο (WoFlV) ισχύει σε εθνικό επίπεδο και ρυθμίζει τον υπολογισμό του ζωτικού χώρου σε κατοικίες. Το εν λόγω διάταγμα ορίζει ορισμένα κριτήρια και κανόνες για τον υπολογισμό του ζωτικού χώρου, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου με τον οποίο πρέπει να λαμβάνονται υπόψη ορισμένα δωμάτια.

Διαφορές και ομοιότητες:

• Ακρίβεια: Το DIN 277 είναι γενικά ακριβέστερο και λεπτομερέστερο από τον κανονισμό Wohnflächenverordnung. Καθορίζει ακριβώς πώς πρέπει να συμπεριληφθούν στον υπολογισμό διάφοροι χώροι και στοιχεία.

• Πεδίο εφαρμογής: Το DIN 277 χρησιμοποιείται γενικά στον κατασκευαστικό κλάδο και για εμπορικά ακίνητα, ενώ ο κανονισμός για τους χώρους κατοικίας αποτελεί τη νομική βάση για τον προσδιορισμό των χώρων κατοικίας στα συμβόλαια ενοικίασης και αγοράς.

• Δεσμευτικός χαρακτήρας: Το διάταγμα για τον ζωτικό χώρο έχει θεσμικό χαρακτήρα και είναι νομικά δεσμευτικό για τους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές. Το DIN 277, από την άλλη πλευρά, δεν είναι νομικά δεσμευτικό, αλλά χρησιμοποιείται συχνά στην πράξη.

Στην πράξη, ενδέχεται να υπάρχουν διαφορές στον υπολογισμό του χώρου διαβίωσης όταν εφαρμόζεται το DIN 277 και το διάταγμα για τον χώρο διαβίωσης.

Η μέθοδος που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό του ζωτικού χώρου θα πρέπει να προσδιορίζεται σε μια σύμβαση ενοικίασης ή αγοράς, προκειμένου να αποφεύγονται πιθανές παρεξηγήσεις. Σε νομικές διαμάχες, συχνά γίνεται αναφορά στο διάταγμα για το ζωτικό χώρο ως βάση.

Τι μετράει ως ζωτικός χώρος;

Ο ζωτικός χώρος περιλαμβάνει γενικά όλους τους χώρους εντός ενός διαμερίσματος ή μιας κατοικίας που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για οικιστικούς σκοπούς. Αυτό περιλαμβάνει

• Σαλόνια: Περιλαμβάνουν σαλόνια, υπνοδωμάτια, παιδικά δωμάτια και δωμάτια επισκεπτών. Τα δωμάτια αυτά αποτελούν συνήθως το κύριο μέρος του χώρου διαβίωσης.

• Κουζίνα: Η κουζίνα γενικά υπολογίζεται πλήρως ως μέρος του χώρου διαβίωσης, εφόσον είναι χρησιμοποιήσιμη και κατοικήσιμη. Αυτό περιλαμβάνει τις εντοιχισμένες κουζίνες και τους χώρους τραπεζαρίας.

• Μπάνιο: Το μπάνιο υπολογίζεται επίσης ως μέρος του χώρου διαβίωσης. Αυτό ισχύει για τα κύρια μπάνια, τα μπάνια επισκεπτών και τις τουαλέτες.

• Διάδρομοι και διάδρομοι: Σε πολλές περιπτώσεις, οι διάδρομοι και οι διάδρομοι περιλαμβάνονται επίσης στον χώρο διαβίωσης, υπό την προϋπόθεση ότι δεν είναι πολύ στενοί ή πολύ μεγάλοι.

• Αποθηκευτικοί χώροι: Ανάλογα με το μέγεθος και τη χρήση τους, οι αποθηκευτικοί χώροι, όπως οι ντουλάπες ή οι αποθήκες, μπορούν να υπολογιστούν ως χώρος κατοικίας.

• Μπαλκόνια και βεράντες: Τα μπαλκόνια και οι βεράντες μπορούν να συμπεριληφθούν στο χώρο διαβίωσης υπό ορισμένες προϋποθέσεις, εάν είναι στεγασμένα ή θερμαινόμενα. Ωστόσο, αυτό διαφέρει ανάλογα με τη χώρα και το ομοσπονδιακό κράτος.

Τι δεν υπολογίζεται ως χώρος διαβίωσης;

Τα δωμάτια ή οι χώροι που δεν χρησιμοποιούνται για οικιστικούς σκοπούς δεν υπολογίζονται ως ζωτικός χώρος. Τέτοια δωμάτια αναφέρονται συνήθως ως ωφέλιμος χώρος στον υπολογισμό του χώρου διαβίωσης, για παράδειγμα

• Υπόγειο: Κατά κανόνα, το υπόγειο δεν προσμετράται ως χώρος κατοικίας, εκτός εάν έχει μετατραπεί για οικιστικούς σκοπούς και πληροί τις σχετικές προϋποθέσεις.

• Σοφίτα: Η σοφίτα επίσης κατά κανόνα δεν υπολογίζεται ως χώρος κατοικίας, εκτός εάν έχει μετατραπεί σε χώρο κατοικίας και πληροί τους κανονισμούς για τον χώρο κατοικίας.

• Τεχνικοί και βοηθητικοί χώροι: Χώροι όπως λεβητοστάσια, πλυντήρια ή αποθήκες δεν υπολογίζονται ως χώρος κατοικίας.

• Γκαράζ και χώροι στάθμευσης: Ομοίως, τα γκαράζ και οι χώροι στάθμευσης δεν υπολογίζονται ως χώρος κατοικίας.

Υπολογισμός τετραγωνικών μέτρων - Πώς υπολογίζετε τα τετραγωνικά μέτρα;

Το εμβαδόν του ορόφου υπολογίζεται σύμφωνα με την § 3 WohnFlV. Τα τετραγωνικά μέτρα ενός ακινήτου υπολογίζονται συνήθως με τη μέτρηση του μήκους και του πλάτους των επιμέρους δωματίων ή χώρων και στη συνέχεια με τον πολλαπλασιασμό αυτών των μετρήσεων. Ακολουθεί ένα απλό παράδειγμα υπολογισμού:

Ας υποθέσουμε ότι θέλετε να υπολογίσετε τα τετραγωνικά μέτρα ενός ορθογώνιου χώρου καθιστικού.

Μετρήστε το μήκος και το πλάτος:

• Μετρήστε το μήκος του σαλονιού από τον ένα τοίχο στον απέναντι τοίχο. Ας υποθέσουμε ότι το μήκος είναι 6 μέτρα.
• Στη συνέχεια, μετρήστε το πλάτος του σαλονιού από έναν άλλο τοίχο έως τον απέναντι τοίχο. Ας υποθέσουμε ότι το πλάτος είναι 4 μέτρα.

Τύπος για τον υπολογισμό του εμβαδού του καθιστικού:

• Πολλαπλασιάστε το μήκος (6 μέτρα) επί το πλάτος (4 μέτρα) για να υπολογίσετε το εμβαδόν: 6 μέτρα x 4 μέτρα = 24 τετραγωνικά μέτρα.

Σε αυτό το παράδειγμα, το εμβαδόν του σαλονιού είναι 24 τετραγωνικά μέτρα. Αυτό είναι ένα απλό παράδειγμα υπολογισμού των τετραγωνικών μέτρων μιας ορθογώνιας περιοχής.

Για δωμάτια ή περιοχές με ακανόνιστο σχήμα, μπορείτε να διαιρέσετε την περιοχή σε μικρότερες ορθογώνιες ή τετραγωνικές περιοχές και στη συνέχεια να προσθέσετε τα εμβαδά αυτών των επιμέρους περιοχών για να λάβετε το συνολικό εμβαδόν.

Κατά τον υπολογισμό του ζωτικού χώρου πρέπει επίσης να λαμβάνονται υπόψη ειδικά χαρακτηριστικά, όπως κεκλιμένες οροφές ή μη προσβάσιμες περιοχές.

Υπολογισμός του ζωτικού χώρου του μπαλκονιού

Στη Γερμανία, υπάρχουν ειδικοί κανόνες για τον υπολογισμό του ζωτικού χώρου ενός μπαλκονιού, οι οποίοι καθορίζονται στο διάταγμα για τον ζωτικό χώρο (WoFlV) και καθορίζουν τον τρόπο με τον οποίο τα μπαλκόνια, τα χαγιάτια, οι κήποι στέγης και οι βεράντες περιλαμβάνονται στον ζωτικό χώρο. Κατά τον υπολογισμό του ζωτικού χώρου ενός μπαλκονιού πρέπει να τηρούνται τα ακόλουθα βήματα:

1. Μετρήστε το εμβαδόν του δαπέδου του μπαλκονιού: Μετρήστε το συνολικό εμβαδόν του μπαλκονιού σε τετραγωνικά μέτρα.

2. Ποσοστό επί του εμβαδού του δαπέδου: Σύμφωνα με το τμήμα 4 του WoFlV, το εμβαδόν του μπαλκονιού προστίθεται γενικά στον χώρο κατοικίας μόνο κατ' αναλογία. Συνήθως, μόνο το 25 % της επιφάνειας του δαπέδου του μπαλκονιού λαμβάνεται υπόψη ως χώρος κατοικίας. Εάν τα μέρη συμφωνήσουν διαφορετικά ή εάν η συνήθης τοπική μέθοδος υπολογισμού είναι διαφορετική, μπορεί επίσης να ληφθεί υπόψη έως και το 50 %.

3. Πραγματοποιήστε τον υπολογισμό: Πολλαπλασιάστε το μετρούμενο εμβαδόν του μπαλκονιού με το αντίστοιχο ποσοστό (25 % ή 50 %).

Παράδειγμα: Εάν το μπαλκόνι σας έχει εμβαδόν 10 τετραγωνικών μέτρων και εφαρμόζετε το τυπικό 25 %, η επιφάνεια διαβίωσης που λαμβάνεται υπόψη είναι συνήθως: 10m² × 0,25 = 2,5m².

Συνοπτικά:

1. Μετρήστε το εμβαδόν του μπαλκονιού σε τετραγωνικά μέτρα.
2. Πολλαπλασιάστε το εμβαδόν επί 0,25 (ή 0,5 σε περίπτωση συμφωνίας ή αντίστοιχης τοπικής μεθόδου υπολογισμού).
3. Το αποτέλεσμα είναι το εμβαδόν του μπαλκονιού που προστίθεται στο χώρο κατοικίας.

Υπολογισμός του ζωτικού χώρου με κεκλιμένες στέγες

Στη Γερμανία, ο υπολογισμός του ζωτικού χώρου κάτω από κεκλιμένες οροφές πραγματοποιείται σύμφωνα με το διάταγμα για τον ζωτικό χώρο (WoFlV) και είναι τυποποιημένος σε εθνικό επίπεδο. Πρέπει να τηρούνται τα ακόλουθα βήματα:

• Καθορίστε τα ύψη των χώρων: Μετρήστε τα ελεύθερα ύψη από το δάπεδο έως την κεκλιμένη οροφή για να προσδιορίσετε τις διάφορες περιοχές ύψους.
• Χωρίστε την περιοχή ανάλογα με το ύψος του δωματίου:
• • - Χώροι με ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2 μέτρα: αυτοί υπολογίζονται πλήρως (100%) ως ζωτικός χώρος.
  • - Περιοχές με καθαρό ύψος μεταξύ 1 και 2 μέτρων: Οι μισές (50%) από αυτές συνυπολογίζονται.
  • - Χώροι με καθαρό ύψος μικρότερο του 1 μέτρου: Αυτές δεν λαμβάνονται υπόψη και δεν υπολογίζονται στον ζωτικό χώρο.

Οι κανονισμοί αυτοί καθορίζονται στο άρθρο 4 αριθ. 1 και 2 WoFlV.

Υπολογισμός των επιφανειών δαπέδου: Μετρήστε τα εμβαδά των αντίστοιχων υψομέτρων. Πολλαπλασιάστε το μήκος επί το πλάτος του χώρου για να προσδιορίσετε το συνολικό εμβαδόν κάθε χώρου.

Υπολογισμός των εμβαδών:

• Εμβαδόν ≥ 2 μέτρα ύψος: λαμβάνεται υπόψη το 100 % του εμβαδού.
• Εμβαδόν ύψους μεταξύ 1 και 2 μέτρων: λαμβάνεται υπόψη το 50 % του εμβαδού.
• Εμβαδόν < 1 μέτρο ύψος: Δεν γίνεται υπολογισμός.

Αθροισμός των επιτρεπόμενων εκτάσεων: Αθροίστε τις υπολογιζόμενες επιφάνειες για να λάβετε το συνολικό ζωτικό χώρο του δωματίου κάτω από την κεκλιμένη στέγη.

Παράδειγμα: Ένα δωμάτιο με εμβαδόν 20 τ.μ. έχει την ακόλουθη κατανομή ύψους:

• 10 m² με ύψος ≥ 2 μέτρα: 10 m² × 100 % = 10 m²
• 5 m² με ύψος μεταξύ 1 και 2 μέτρων: 5 m² × 50 % = 2,5 m²
• 5 m² με ύψος < 1 μέτρο: 5 m² × 0 % = 0 m²

Συνολικός επιλέξιμος ζωτικός χώρος: 10 m² 2,5 m² = 12,5 m²

Η διαδικασία αυτή εξασφαλίζει τον ορθό υπολογισμό του ζωτικού χώρου, λαμβάνοντας υπόψη την κεκλιμένη στέγη σύμφωνα με το διάταγμα για τον ζωτικό χώρο.

Υπολογισμός του χώρου κατοικίας και του φόρου ακίνητης περιουσίας

Ο υπολογισμός του ζωτικού χώρου έχει άμεσο αντίκτυπο στο ποσό του φόρου ακίνητης περιουσίας. Στη Γερμανία, ο φόρος ακίνητης περιουσίας υπολογίζεται επί του παρόντος ακόμη με βάση τις λεγόμενες τυποποιημένες τιμές, οι οποίες με τη σειρά τους βασίζονται στον ζωτικό χώρο του κτιρίου. Αυτή η μέθοδος υπολογισμού θα αντικατασταθεί από το νέο μοντέλο από την 1η Ιανουαρίου 2025.

Κατ' αρχήν, όσο μεγαλύτερη είναι η επιφάνεια κατοικίας, τόσο υψηλότερος είναι ο φόρος ακίνητης περιουσίας. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων να αναθέτουν τον υπολογισμό του ζωτικού χώρου σε εμπειρογνώμονα, ώστε να διασφαλίζεται μια δίκαιη φορολογική επιβάρυνση.